Ausgleich aller fälligen Mieten lässt ordentliche Kündigung unberührt
BGH, Beschluss vom 20.07.2016, Az. VIII ZE 238/15(AG Düsseldorf , LG Düsseldorf)
Zahlt der Mieter seine Miete nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis (fristlos) kündigen. Das leuchtet ein.
Um den Mieter von Wohnraum vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zu schützen, sieht das Gesetz in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) jedoch vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb einer bestimmten Schonfrist die fälligen Mieten ausgleicht.
Was aber passiert, wenn der Vermieter das Mietverhältnis nicht nur außerordentlich fristlos gekündigt hatte, sondern zugleich hilfsweise auch ordentlich?
Der Bundesgerichtshof gibt die Antwort in seinem Beschluss vom 20.07.2016:
Sachverhalt
Der Beklagte ist seit vielen Jahren Mieter der Erd- und der Dachgeschosswohnung in einem Düsseldorfer Dreifamilienhaus der Klägerin.
Ab Mai 2014 geriet der Beklagte mit seinen Mietzahlungen in Rückstand. Für die Monate August bis Oktober 2014 zahlte er überhaupt keine Miete mehr.
Die Klägerin kündigte daher die Mietverhältnisse des Beklagten am 21.10.2014 aufgrund des aufgelaufenen Gesamtmietrückstandes in Höhe von € 6.131,30 außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum 31.07.2015.
Nachdem ihm am 20.11.2014 die auf Räumung und Herausgabe der beiden Wohnungen gerichtete Klage zugestellt worden war, zahlte der Beklagte neben den laufenden Mieten auch die Rückstände für beide Wohnungen.
Aufgrund seines vollständigen Zahlungsausgleichs der Mietrückstände hält der Beklagte auch die ordentliche Kündigung für unwirksam. Das Auflaufen der Mietrückstände erklärt er damit, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei.
Keine Erstreckung der Schonfristregelung auf eine ordentliche Kündigung
In seinem vorliegenden Beschluss verweist der Bundesgerichtshof auf seine ständige Rechtsprechung, dass der Ausgleich aller fälligen Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung geführt hat.
Wird auf den Mietzahlungsverzug zugleich eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt, bleibt diese von der Schonfristregelung unberührt.
Die Zahlung innerhalb der Schonfrist heilte damit nur die außerordentliche fristlose Kündigung.
Pflichtverletzung des Mieters
Dem Beklagten ist es zudem nicht gelungen, sich im Hinblick auf seine Pflichtverletzung zu entlasten.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer ordentlichen Kündigung entlasten. Hierbei ist es Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass er die Pflichtverletzungen, d.h. die Mietrückstände, aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hatte.
In diesem Zusammenhang hätte der Beklagte aber konkrete Angaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit übersetzten Steuerschätzung machen müssen und dazu, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Gleiches gilt für die näheren Gründe des Zustandekommens dieser Steuerschätzung und die Umstände der Beitreibung der danach festgesetzten Beträge.
Zusammenfassung
Wie so häufig im Leben lohnt es sich auch bei der Kündigung eines Mietverhältnisses, genauer hinzuschauen: Eine außerordentliche fristlose Kündigung sowie eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung können rechtlich unterschiedliche Wege gehen.