Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe
BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16 (AG München, LG München I)
Zwischen der Beendigung eines Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache kann bisweilen viel Zeit ins Land gehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich die Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung streiten.
Was aber passiert, wenn der Mieter die Mietsache dem Vermieter vorenthält?
Der Bundesgerichtshof präzisiert in seinem Urteil vom 18.01.2017 die Höhe der Nutzungsentschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache durch den Mieter:
Sachverhalt
Die Beklagten waren seit 1993 Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger in München mit einer Wohnfläche von 105 m2. Die vertraglich geschuldete Miete betrug monatlich € 1.046,91 inklusive Heizkostenvorauszahlung.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis zum 30.10.2011 wegen Eigenbedarfs.
Die Beklagten gaben die Mietsache zum 15.04.2013 zurück. Bis dahin entrichteten sie die vertraglich geschuldete Miete.
Die Kläger verlangten eine weitergehende Nutzungsentschädigung für die Vorenthaltung des Einfamilienhauses durch die Beklagten in Höhe der ortsüblichen Neuvertragsmiete.
Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete
In seiner vorliegenden Entscheidung weist der Bundesgerichtshof die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I zurück. Die Kläger können daher wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den Beklagten entrichtete vereinbarte Miete verlangen, sondern darüber hinaus auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete, § 546a Abs. 1 2. Var. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Damit bestimmt der Bundesgerichtshof, dass einem Vermieter aus § 546a Abs. 2 2. Var. BGB die bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsübliche Miete (Marktmiete) als Nutzungsentschädigung zusteht. Sinn und Zweck der Regelung sei es nämlich, den Vermieter bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache von einer ihm günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen.
Der abweichenden Ansicht, die dem Vermieter als Nutzungsentschädigung nur diejenige Miete zubilligt, die andere Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund von § 558 BGB durchsetzen könnten, erteilt der Bundesgerichtshof eine Absage. Nach dem Wortlaut des § 546a Abs. 1 2. Var. BGB komme es auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten vier Jahre nicht an.
Nutzungsentschädigung auch bei Eigenbedarfskündigung
Der Bundesgerichtshof führt zudem aus, dass der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung bereits nach dem Gesetzeswortlaut des § 546a BGB unabhängig davon besteht, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten oder sie – wie vorliegend bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs – selbst nutzen will.
546a BGB diene dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache zurückzugeben.
Zusammenfassung
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes dürfte vor allem in Gegenden, in denen Wohnraum begehrt und knapp ist, für eine beschleunigte Rückgabe der Mietsache führen. Verzögert der Mieter die Rückgabe, kann es für ihn teuer werden.
Im vorliegenden Fall hatte ein Sachverständigengutachten, das in der ersten Instanz eingeholt worden war, die weitergehende Nutzungsentschädigung der Kläger auf € 7.300,37 beziffert.